资产证券化来临:中国房地产金融变迁史

2020-02-18 15:16:30 64

中国房地产公司的融资方式,从以前纯真地依靠银行,直接融资的感化可以忽略不计;到此刻房地产公司的融资布局中,信托、基金、资管撑起半壁山河;以及房地产资产证券化好比REITs的呈现,都可以看到中国房地产融资渠道的变革。

本报记者张晓玲

实习记者郑凯婷三亚、深圳报道

李晓东,建银精瑞成本打点团体董事长,在他的职业经历上,曾经辗转银行、信托,再到私募基金、REITs,他见证了中国房地产金融的十年变革。

“中国房地产公司融资方式,从以前纯真地依靠银行,直接融资的感化可以忽略不计;到此刻房地产公司的融资布局中,信托、基金、资管撑起半壁山河;以及房地产资产证券化好比REITs的呈现,都可以看到中国房地产融资渠道的变革。”李晓东感应称。

一小我私家,一家公司,折射了一部房地产金融变迁史。

从间接融资到直接融资

20世纪90年月,中国的房地产商正开始了一段做增量的黄金时代,也是从当时开始,通过银行举办借贷成为了这25年开拓商得到融资的主要渠道;与此同时,跟着万保招金等房企的上市,成本市场融资也成为开拓商资金来历的重要构成部门。但银行贷款仍然在相当长时间内占据主要职位,占比恒久到达70%-80%以上。

2003年,跟着国度宏观调控开始,房地产信贷和果真成本市场融资都不时地受到限制;在2010年,证监会甚至暂停房企再融资。房企开始存眷融资渠道的多元化,基金、信托、私募、外洋发债等成为热门。

李晓东在2003年至2008年的五年时间里,曾接受联华国际信托投资有限公司总裁,但房地产信托在2010年前后才迎来大成长。中国信托业协会的数据统计,截至到2013年底,中国房地产信托存量局限为1.03万亿。

2008年,李晓东发觉到了钱币政策的变革,预感想房地产融资渠道也将改变,他参加开办了建银精瑞房地产私募基金。全国工商联房地产商会、建银国际、华远地产等知名金融、地产企业都是建银精瑞的“元老”。

2010年,贷款,房地产私募基金行业泛起发作式增长,当年海内房地产私募基金打点公司总数已高出200家,行业的总局限约为1000亿。并在从此的三年呈跳跃式增长。

数据显示,停止2014年底,海内贷款在房地产开拓企业资金来历中所占比例进一步压缩,外资和外商直接投资的绝对值和百分比也有必然水平的低落,房地产开拓商从传统贷款和外资渠道得到资金的本领低落,通道缩窄;房地产信托、券商资管、保险资管和基金子公司等在房地产融资来历中占到更大比重。

住建部政策研究中心研究显示,房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,房地产进入直接融资时代,泛起更为遍及和深入的金融化特征。

纵观房地产从间接融资到直接融资的进化,以及二者的交错举办背后,钱币政策永远都是资金流向的风向标。

今朝,海内的钱币信贷政策情况及其成长趋势显得相对宽松。继去年出台9.30政策后,本年又出台了3.30新政,放宽首套房认定以及首付比例,向市场发出了趋向宽松信号。

除此之外,在本年1月,证监会放话,上市公司再融资、并购重组涉及房地财富务,疆域资源部不再举办事前审查。详细还推出了「公司债券刊行与生意业务打点步伐」,划定公司债刊行主体范畴,扩大至所有公司制法人。随后在政策放松后的下半年里,众房企纷纷搭“顺风车”赶潮公司债。停止7月29日,本年房企公司债刊行已达2000亿阁下。

这段时间,被称为是房地产融资的便宜资金时代,包罗龙湖、保利、碧桂园等房企公司债的刊行利率低至4%-5%,创下海内房企融资利率新低。

资产证券化之路

假如将2015年称为中国房地产行业最为纠结的一年,一点都不为过。旧日霸气只做增量的开拓商,如今也面对着一个棘手问题——存量多、去化慢。连年来不绝提出的完善都市配套运营,成长文旅财富,做“互联网+”、“金融+”等,无一不是为了办理当下存量过剩所带来的难过。

对此,李晓东对21世纪经济报道记者暗示,“以前险些所有的房地产基金、信托都只是存眷每年或许十亿平方米阁下的新增住房,但都忽略了其实尚有400亿平方米阁下的存量房地产,在这部门存量上做各类形式的资产证券化,是我本人以及所教育的团队一直在推的一件工作。”

2006年,李晓东地址的联华信托和中信证券一道被人民银行指定为其时仅有的两家REITs试点企业;2011年开始,建银精瑞刊行海内首只不指定用途的准房地产基金信托打算、首只房地产私募股权投资基金型信托打算、首只在银行间市场生意业务的REITs试点方案、首只民众租赁房建树基金——建银精瑞民众租赁房基金等。